COVID-19 : Quels impacts sur l’immobilier commercial en général et sur des typologies particulières comme les murs de résidences ?

05-05-2020
La crise sanitaire semble impacter les différentes classes d’actifs du secteur de l’immobilier mais dans des proportions différentes. De quels impacts parle-t-on ? Anthony Dumont, Responsable du Département Immobilier de la Banque Neuflize OBC, nous répond.
 

Q : L’immobilier commercial sera-t-il également impacté et dans quelles mesures ?

Anthony Dumont : Le marché a enregistré quelques transactions depuis la mi-mars et la plupart des transactions débutées en début d’année seront finalisées avec un peu de retard. Néanmoins les mesures prises par le gouvernement afin de protéger la population sont de nature à freiner le marché de l’immobilier et ce malgré les efforts de continuité d’activité menés par de très nombreux acteurs. 

La crise sanitaire aura un impact sur les classes d’actifs bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités, etc.. mais dans des proportions différentes. 

Les commerces qui avaient connu une excellente année 2019 en investissement malgré les blocages « Gilets Jaunes » et « Réforme des retraites » seront en première ligne. Les murs de restaurants, bars, prêt-à-porter, galeries commerciales, etc. vont devoir supporter plus de deux mois sans rentrer de chiffre d‘affaires, ainsi qu'une reprise qui ne sera que progressive. Il y aura inévitablement des victimes, des cellules commerciales vont se libérer et les nouveaux locataires négocieront une baisse de loyer. Même sur les axes de référence (en zone tourisme internationale par exemple), les enseignes vont intégrer que le retour massif des touristes n’est pas pour demain.

La conséquence est claire, ce sont les facteurs locaux de commercialité qui sont impactés et donc une baisse globale des loyers est à prévoir le temps que ces derniers soient intégrés par les experts. Le même mouvement est à prévoir sur les murs d’hôtels, autre grande victime de la situation.

Q : Pour les bureaux, la logistique et les murs de résidence gérés, quelles sont les conséquences ?

Anthony Dumont : Sur les autres typologies d’actifs, l’impact sera moins important mais pas nul. Sur le marché des bureaux par exemple, il y aura des victimes chez les TPE/PME qui louaient des bureaux. Pour les grands groupes la donne est un peu différente. La généralisation temporaire du télétravail ne devrait pas impacter les besoins de surfaces nécessaires car les mesures sanitaires d’éloignement devraient à court et moyen terme limiter la densité des effectifs. C’est du côté de leur capacité de négociation des conditions locatives que cela devrait évoluer. Avec un taux de vacance historiquement bas dans les zones tertiaires de référence, les négociations étaient clairement à la main des propriétaires. Désormais avec des projets reportés ou annulés, et des locataires à la santé financière plus aléatoire, les bailleurs vont devoir à nouveau s’asseoir à la table des négociations. 

On pourrait imaginer que la logistique va renforcer son attractivité tout comme les murs dits de « santé » mais le fait d’avoir mieux passé cette période ne veut pas dire qu’il n’y a aura pas de conséquence pour ces actifs. Pour la logistique ce serait oublier que même Amazon a dû stopper son activité. Tous ces actifs comme les murs d’EHPAD et autres résidences seniors vont devoir connaitre des évolutions d’aménagements pour prendre en compte ce nouveau risque. Les coûts engendrés devront aussi être supportés par les bailleurs.

Dans ce contexte les investisseurs devraient accentuer leur demande, déjà forte, sur les immeubles dit sécurisés offrant des critères de localisation, de performances techniques ou encore d’occupation les plus optimums possibles, ce qui aura pour effet de limiter la remontée des taux de rendement sur ce type de biens. Néanmoins une remontée des taux généralisée est à prévoir. Il faut donner un prix à un nouveau risque celui d’une nouvelle situation de confinement et ses conséquences sur l’économie et donc sur la santé des locataires. 

Cette crise devrait mettre fin au mouvement de compression des taux de rendement permettant ainsi de rétablir une prime de risque en baisse ces dernières années.

Q : L’investissement dans la Pierre Papier constitue-t-il encore une bonne alternative ?

Anthony Dumont : Tout investissement à ce jour est à envisager sous l’ombre du COVID-19. Nous avons présenté les conséquences à court terme en imaginant un rétablissement progressif de la situation dans les prochains mois et sur l’année prochaine. 

Dans cette perspective sur le moyen et long terme l’investissement en Pierre Papier reste pertinent mais il est important de veiller à suivre la liquidité et les valorisations des parts pour ne pas investir juste avant une possible contraction de leur valeur.

Il convient certainement d’attendre les prochains mois « le chiffrage » de la crise COVID-19 par les experts. La baisse du rendement semble inéluctable pour cette année même s’il restera honorable au regard de la situation actuelle. La vigilance est plus de mise sur la valorisation des parts mais à ce stade (déconfinement le 11 mai) et hormis pour les plus véhicules exposés au commerce, le maintien des valeurs reste encore envisageable même si un ajustement pourra être attendu sur certains véhicules. Néanmoins, une prorogation de la crise rendrait une baisse des valeurs très probable et bien plus marquée.