COVID-19 : quelles conséquences pour les investissements en immobilier ?

05-05-2020
La crise sanitaire actuelle liée au COVID-19 a un impact significatif sur notre vie quotidienne, sur l’économie et sur les marchés financiers. L’immobilier n’est pas épargné. De nombreuses questions se posent, Anthony Dumont, Responsable du Département Immobilier de la Banque Neuflize OBC, nous apporte des éléments de réponse.
 

Q : Quels sont les conséquences directes du COVID-19 sur l’immobilier ?

Anthony Dumont : Dès le début du confinement, les transactions en cours qui n’ont pas pu être authentifiées par un acte notarié ont été reportées et les visites étant devenues impossibles, le marché s’est quasiment arrêté se contentant de maintenir les contacts préétablis.

Concernant le marché résidentiel, avec un nombre record d’un million de transactions enregistrées ces deux dernières années, deux mois de gel liés au confinement induiraient proportionnellement 170.000 transactions non réalisées même si on peut estimer que certaines seront reportées. Il y a néanmoins une vraie saisonnalité en immobilier, les mois de mars et d’avril étant historiquement assez actifs. Ainsi, nous pourrions au mieux retrouver des niveaux de transactions comparables à ceux de 2017 soit environ 800.000 à 850.0000 transactions si le marché redémarre normalement en termes d’offre et de demande. 

Or la reprise de l’activité va être induite par le pouvoir d’achat des ménages et les projets des investisseurs qui seront très liés aux conditions d’accès au crédit. De même, le confinement engendre de lourdes conséquences sur certains acteurs du marché comme les primo-accédants dont certains se retrouvent au chômage partiel, les commerciaux dont les rémunérations variables sont à la baisse, les indépendants dont l’absence d’activité engendre une absence de revenus, etc. Ainsi, une baisse de la demande et/ou une dégradation du pouvoir d’achat est à prévoir à court terme. 

Côté offre, les vendeurs non contraints décideront de reporter leur projet sauf si une offre à un prix déterminé avant la crise venait à leur parvenir dès la fin du confinement. Pour les autres vendeurs, ils devront accepter de revoir leur prétention à la baisse autant face à des acheteurs amputés d’une partie de leur pouvoir d’achat que face à des investisseurs plus opportunistes. Mais la saisonnalité des projets immobiliers dont la période printanière est toujours très active devrait contribuer à une offre de biens plus importante dans laquelle sera intégrée les projets de vente prévus antérieurement à la crise. 

L’accroissement de l’offre face une demande à la baisse ou moins « qualitative » aboutira en toute logique à une baisse des prix.

Q : Concernant la Pierre Papier, la crise sanitaire doit-elle inquiéter les épargnants ?

Anthony Dumont : Pour les porteurs de parts, trois questions essentielles se posent : la valorisation des actifs (l’évolution du prix de la part), la liquidité (le suivi du marché des parts) et le rendement (le montant des distributions).

Les sociétés de Gestion restent prudentes mais confiantes sur la valorisation des actifs. Même si elles s’attendent à un ajustement probable des taux de rendement, la vigilance est surtout de mise sur le maintien des revenus locatifs. Toutes les négociations en cours et à venir seront favorables aux locataires qui disposent d’arguments forts pour négocier de bonnes conditions face aux incertitudes du marché. Il est assez évident que nous ne sommes plus, comme dans les derniers mois, dans une période où le sujet des négociations portaient sur des augmentations de loyers et/ou des diminutions des mesures d’accompagnement (franchise, travaux, etc.). Il est trop tôt pour estimer si une baisse des valeurs pourrait être constatée, mais la valorisation des portefeuilles et le prix des parts devraient connaître un ajustement raisonnable du fait de la diversification des actifs pour la plupart des véhicules. Les SCPI non diversifiées avec notamment un pourcentage important de commerces seront les plus impactées et pourraient connaitre une réduction du prix de la part. Pour les autres la diversification et la gestion raisonnable des plus-values latentes des dernières années devraient protéger la valeur si la reprise produit ses effets sur les deux prochains trimestres. Concernant la liquidité, les sociétés de gestion n’ont pas observé d’augmentation du niveau des demandes de rachat, les associés des SCPI restant calmes aux même titres que lors de la crise de 2008 pendant laquelle ils n’avaient pas montré de signes de panique et de retraits massifs. Cet indicateur reste à suivre dans les prochaines semaines. La sortie « opportuniste » de quelques porteurs en plus-value est à prévoir alors que les investisseurs seront attentistes.

La distribution quant à elle sera à la baisse cette année, avec des politiques de distribution qui pourraient varier selon les sociétés de gestion et accroître les disparités de performances. Néanmoins, la tendance la plus probable qui se dessine est la distribution d’acompte pour les 2e et 3e trimestres représentatifs de la situation économique et locative réelle, à savoir une baisse des montants versés liées à une diminution du taux de recouvrement des loyers, avec un ajustement possible en 4e trimestre lorsque la visibilité sera plus importante et que la reprise de l’activité se sera amorcée. Par ailleurs, les sociétés de gestion disposent de deux autres sources de revenus que sont le report à nouveau et les provisions pour gros travaux permettant de compenser le manque à gagner.

Q : Que recommandons-nous à nos clients ?

Anthony Dumont : Nous invitons nos clients à entreprendre des investissements en immobilier dans une perspective long terme de diversification et de valorisation de leur patrimoine, mais également en prenant en compte une dimension sociétale et environnementale. Au-delà de la recherche de rendement et d’éventuelles plus-values, ces nouveaux critères donnent sens à votre investissement tout en participant à la valorisation de votre projet immobilier. Demain plus que jamais, un bien immobilier bien isolé, peu énergivore et adapté aux modes de vie actuels ou un actif polyvalent et adapté à de nouvelles formes de travail sera mieux valorisé. L’immobilier conserve sa place dans une stratégie de diversification des classes d’actifs composant tout patrimoine. A la règle d’or de l’emplacement qui guide tout choix d’investissement immobilier s’ajoutera désormais l’aléa des crises sanitaires.